中房網訊（蘇曉/文）繼9月23日，長沙提出調整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新后，10月28日，南昌“力爭”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍。

  據悉，10月28日，江西省住建廳發布《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》提出，將協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。不過值得注意的是，此后查詢江西省住建廳網站，已經沒有該政策的相關信息。

  事實上，今年以來，部分城市盡管沒有明確提出退出集中供地，但實際上已經對全年集中供地的批次進行了適當調整，不再嚴格執行“全年三次”。如武漢9月21日發布《關于進一步全力做好我市集中供地有關工作的通知》明確，在9月、10月、11月連續安排三個批次集中供地，全年集中供地將會達到6次。

  而早在今年年初的時候，北京、青島、武漢、重慶、濟南、廈門、蘇州、鄭州8城均已明確表示全年供地將分四個批次進行。與此同時，隨著時間的推移，越來越多的城市也在不斷加入。截至目前，無錫、蘇州已完成第四批集中土拍，北京、上海、深圳、杭州、武漢、南京、長沙、天津等地也已推出了第四批次集中供地公告。

  去年伊始的集中供地制度，今年多地正在靈活調整。

  集中供地原有效應減弱

  去年2月末，22個重點城市開始實行“兩集中”供地模式，即全年將分3批次集中統一實施招拍掛土地出讓活動。彼時，房地產市場表現過熱，推行這一政策的目的在于穩定樓市、控制地價。值得注意的是，除22城外，去年徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城也自發加入了“兩集中”供地的隊伍。而從去年土拍的實際情況來看，集中供地政策確實起到了一定的穩地價效果。

  不過，今年以來，隨著房地產市場不斷下行，房企資金壓力加劇，投資意愿減弱，土地市場也明顯遇冷。國家統計局數據顯示，今年1-9月份，全國房地產開發投資103559億元，同比下降8.0%，降幅擴大0.6個百分點；至此，開發投資累計同比連續18個月收窄，其中連續6個月同比呈現負增長態勢。從累計數據上看，今年房企投資意愿仍處于低位，整體投資信心并沒有恢復。

  從今年集中土拍的整體表現來看，溢價率下行、地塊底價成交現象也在逐漸增多。

  如此次申請退出集中供地的南昌，2022年計劃供應土地25280畝，經歷了前兩輪集中土拍遇冷后，其土地供應計劃完成率僅為25.6%，且多數地塊以底價成交為主。而在10月11日的第三批集中土拍中，其推出的22宗涉宅地塊有12宗因無人出價流拍，流拍率高達55%。

  據中房網此前統計，2022年重點22城首批集中供地整體溢價率約為4%，第二批集中供地的整體溢價率僅為3.05%，而從近期已完成第三批和第四批集中供地的城市表現來看，底價成交和低溢價率仍在延續。如濟南第三批集中供地18宗地塊全部底價成交、無錫11宗地塊均底價成交，武漢平均溢價率為0.1%，天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……近日已完成第四批集中供地的無錫和蘇州所有地塊也均底價成交。

  土地市場持續低迷下，若繼續保持此前的集中供地模式，非但不能發揮應有效應，土拍效率也將大打折扣。

  諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙指出，今年國企、央企以及城投拿地的比重進一步上升，民營房企拿地意愿不高，集中供地對企業的資金流要求較高，集中供地政策發揮的效應降低。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，集中供地政策落實到目前，出現了一些新情況。而目前集中供地的模式，和穩地價的關系反而少了，更多體現為各地加大土地供應、確保土地出讓金穩定的導向。

  集中供地進入因城施策階段

  在相關業內人士看來，盡管集中供地制度實施兩年時間不到，但在市場環境發生重大變化的局面下，集中供地出現優化調整是正常的。

  嚴躍進表示，集中供地、三道紅線和房貸集中度政策都是此前房地產市場過熱時候出臺的措施，而當前房地產大環境出現了變化，對于此類政策提出調整，吻合了市場化導向，也體現了“一城一策”的重要決策。

  一位華東區房企投拓人士坦言，對企業來說，常態化供地可以使得拿地更加靈活。集中供地需要企業在短時間內籌措到大量的資金，資金壓力較大。“有時不參加集中供地不是地塊不好，而是銷售回款還沒到賬。”

  王小嬙亦表示，在當前土地市場低溫運行背景下，預計后續其他城市也會根據市場情況對當地的土拍模式進行調整，集中供地進入因城施策階段。

  中房研協近日發布的一份報告指出，在當前市場下行和庫存增加壓力下，集中供地或會加大部分城市土地流拍現象，使得土地市場形勢更為低迷，也導致市場對于樓市未來預期更為悲觀。因而，現階段需要落實地方的屬地責任，政策的及時介入可以穩定住市場的預期和信心。當前全國土地市場熱度還在下滑，但不同區域不同城市之間土拍熱度分化較大，因此多地階段性調整集中供地政策是必要的，同時因地制宜調整供地模式也是促進房地產業健康發展和良性循環的重要舉措。